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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

新疆军区某红军师：听党指挥，赓续血脉再奋进******

　　观察样本 新疆军区某红军师

　　听党指挥，赓续血脉再奋进

　　■解放军报特约记者 黄宗兴 李 康 通讯员 邹珺宇

　　巍巍喀喇昆仑，座座雪峰耸峙。

　　无人机侦察、突击车夺占阵地、新型车载火炮“快打快撤”、多型雷达联合组网……春节前夕，新疆军区某红军师高原训练场上，一场实战化拉动演练展开。

　　演练结束，征衣未解。某团副团长张革指着身后一排新型装备兴奋地说：“我们的主战装备已经全部完成了跨代更新，在强军新征程上，必须全面加强练兵备战，跑出转型加速度，奋力实现建军一百年奋斗目标。”

　　这是一支有着90多年历史的红军部队，通过转型建设不断完善力量结构编成，武器装备更新迭代，战斗力正在实现新的飞跃。

　　“新时代十年的伟大变革充分证明，党、国家和军队事业取得的一切成就，最根本的原因在于有习近平总书记作为党中央的核心、全党的核心掌舵领航，在于有习近平新时代中国特色社会主义思想科学指引。”走进该师高原驻训地，师政治工作部领导正带领机关人员利用训练间隙，结合高原驻训实际，围绕“加强军史学习教育，繁荣发展强军文化，强化战斗精神培育”制订方案计划。

　　他们将学习宣传贯彻党的二十大精神与单位深厚的红色基因相结合，精心拟制任务清单，采取集中组织专题学、深入一线带头学、依托“云端”灵活学等方法，推动部队形成学军史、树信心、增智慧、强本领的浓厚氛围。

　　提及党的二十大报告中关于国防和军队建设的重要论述，这名领导深有感触地说：“作为新时代红军传人，我们要深刻领悟‘两个确立’的决定性意义，增强‘四个意识’、坚定‘四个自信’、做到‘两个维护’，贯彻军委主席负责制，一切行动听从党中央、中央军委和习主席指挥，把对党绝对忠诚的红色基因一代代传承下去……”

　　坚定“矢志不渝跟党走”的理想信念

　　寒冬时节，该师又一批新战士在训练基地完成培训后下连。某团五营一连指导员丁维昌特意带领新战士们来到连队荣誉室。

　　荣誉室内的展陈，把大家的思绪带回到烽火年代。一本翻开的《中国人民解放军征战纪实丛书》，记录着这支诞生于陕甘边革命根据地的红军部队“矢志不渝跟党走”的辉煌战史。

　　初心如磐，征途如虹。该师是1932年由刘志丹、谢子长、习仲勋等老一辈无产阶级革命家创建和领导的、目前全军仅存的一支整建制师的西北红军部队。90多年来，该师孕育形成了以“对党忠诚、信念坚定，长攻善守、勇猛顽强，艰苦奋斗、开拓进取，热爱人民、甘于奉献”为主要内容的“红军师精神”。

　　在武装革命斗争中，刘志丹经历无数艰辛曲折，但他始终坚持真理，反复向部队强调：“革命利益高于一切，要识大体，顾大局，绝对服从中央领导，听从中央的调遣。”

　　1935年10月，党中央和中央红军到达陕北后，西北红军自觉接受中央统一整编。从此，西北革命根据地成为中国革命的大本营。1943年1月，毛泽东同志为西北红军领导人题赠“党的利益在第一位”。

　　学习宣传贯彻党的二十大精神，联系单位深厚的红色历史。丁维昌深有感触地说：“历史证明，只有确保枪杆子永远听党指挥，才能战胜前进道路上一切艰难险阻。”

　　2019年，丁维昌和战友们代表中国陆军参加“国际军事比赛-2019”，夺得“晴空”项目全部金牌，荣立一等功。

　　“学习宣传贯彻党的二十大精神，我们结合自身经历感悟伟大时代，听党话、跟党走的信念更加坚定。”丁维昌说，“在习主席领导下，人民军队体制一新、结构一新、格局一新、面貌一新，中国特色强军之路越走越宽广，我们一定能够如期实现建军一百年奋斗目标。”

　　“党的二十大报告强调 ‘加强军史学习教育’。我们必须坚持用红色基因滋养官兵、用辉煌战史激励官兵，把党史、军史和红军师战史作为党员干部必修课、部队教育基础课、新兵入营第一课。”该师政治工作部领导告诉记者，在学习宣传贯彻党的二十大精神过程中，他们围绕“感悟光辉历程、坚定信仰信念”进行专题辅导，认真学习习主席关于党对军队绝对领导的重要论述，重温古田全军政治工作会议精神，引导官兵深刻领会“命令面前无二话，打起背包就出发”的忠诚内涵。

　　征战雪域高原，坚决听党指挥。这段时间，该师高原驻训地再遇寒潮，气温降至-20℃，官兵们在冰天雪地间练战术、打实弹，训练热情持续高涨。

　　强化“时刻听从党召唤”的使命担当

　　越是艰苦的环境，越能彰显担当的本色。

　　前不久，该师又一次组织高原驻训点位轮换，许多驻训点位海拔较低的官兵主动写下请战书，申请到海拔更高、条件更艰苦的点位驻训。

　　作为海拔最高的某驻训点位的一员，轮换前夜，一级上士陈俊伫立山巅，仰望星空，驻训的点滴在脑海里一一浮现。

　　3个多月的时间里，他们在风雪中站岗，在冰峰上训练。虽然所在点位含氧量不足平原的一半，平均气温在-15℃，但他与战友们叫响“缺氧不缺精神”的口号，战严寒、抗缺氧，圆满完成了阶段性演训任务。

　　上一次驻训点位轮换，他本可以下到海拔较低的驻训点。考虑到自己是骨干，他连夜写下继续坚守的申请书。

　　陈俊说，身披冰雪铠甲，坚守雪域之巅，圆满完成任务，是军人最值得骄傲的经历。

　　走访该师高原驻训地，官兵们的炽热情怀随处可感。他们结合实际，广泛开展“与前辈比苦乐、与先烈比得失、与英模比贡献”活动，大家轮流登台谈变化、悟初心、话使命，深化对党的二十大精神的理解认识，激发矢志奋斗强军的昂扬斗志。

　　随着又一轮寒潮到来，新年度首场实弹射击正式拉开战幕。

　　该师某团团长鲁卫成带领团党委一班人，迎着刺骨的寒风率先走向战位，使用新列装的多型武器对不同类型目标进行射击。

　　这一天，距离他上交“转业申请书”的日子已经过去了两个月。

　　随着国防和军队现代化建设的步伐加快，该师转型为合成部队。鲁卫成感到自己已经不适应发展形势需求，决定把机会留给更合适的人选。

　　“越是在最关键时刻，越是考验一个人的忠诚与担当。”鲁卫成感慨地说，“上级批准我转业的正式命令还未下达，只要我依然是红军师的一员，就要在岗位上干好每一分钟。即使脱了军装，也永远是红军传人！”

　　该师创建以来，历经30余次改编整编、10余次换防调整，官兵坚决听从党的召唤。

　　那一年，该师所属某红军团依令撤编。时任团长袁思舜第一个站出来，提笔写下“坚决服从组织安排”几个饱含深情的大字。

　　不讲价钱、不谈条件，一声令下，700多名官兵退役，数十名干部交流到艰苦边远地区工作，仅用40天，顺利完成精简调整。

　　党的十八大以来，无论是出征国际军事比赛，还是砺兵雪域高原，该红军师官兵不畏困难、冲锋在前，用实际行动诠释了“时刻听从党召唤”的使命担当。

　　“新征程上，我们要坚守边防一线，练就过硬本领，边斗争、边备战、边建设，奋力实现建军一百年奋斗目标。”某团政治工作处主任李蕾坚定表示，要把学习宣传贯彻党的二十大精神焕发出的政治热情，转化为练兵备战的强大动力，以过硬本领履行好新时代使命任务。

　　激发“一不怕苦、二不怕死”的战斗豪情

　　“这是对人民军队红色基因的赓续弘扬，无论武器装备多么先进，战斗精神始终是能打仗、打胜仗的关键因素。”学习党的二十大报告，某连“十颗红星炮班”班长康福鹏对“强化战斗精神培育”这句话感触颇深。

　　康福鹏动情地为全连官兵讲述关于“十颗红星炮班”的故事——

　　抗美援朝战场上，这个班创下了击落10架敌机的辉煌战果，被志愿军总部授予“十颗红星炮班”荣誉称号。

　　“能打出辉煌的战绩，靠的是什么？”“靠的是一不怕苦、二不怕死的战斗精神。”

　　“如果置身当年的战场上，我们能不能战胜强大敌人，创造同样的荣光？”穿透历史硝烟，大学生士兵张泽文越想越深，“今天，我们身处和平环境，但绝不能在风和日丽中销蚀战斗意志，而要在实战化演练中淬炼血性虎气。”

　　学习宣传贯彻党的二十大精神过程中，该师组织官兵重温辉煌战史、强化战斗精神、抓紧练兵备战，以实际行动激发战斗豪情。

　　多型主战装备跨代列装，新装备从工厂直接拉到高原驻训场。如何让新型装备快速形成战斗力，成为官兵们迫在眉睫的任务。

　　在高原高寒的恶劣环境下，官兵们发扬革命先辈“一不怕苦、二不怕死”的战斗精神，常态开展陌生地域小体系联训，逐步摸清新装备的“脾气”。新型装备在风雪中进行实弹射击，打出优异成绩。

　　夜渐深，雪山沉睡。“猛虎三连”的营区依旧灯火通明。连长刘威和官兵围绕新型装备运用展开讨论，细化战备方案。

　　前不久，该师在雪域高原展开合成营对抗演练。极寒条件下，对抗进入白热化阶段。面对“敌”军的通信干扰、火力压制，刘威临危不乱、沉着应对。

　　寒风似刀，呵气成霜。刘威带领官兵驾驭新型装备，快速穿插迂回至“敌”后，对“敌”指挥所发起“闪电一击”。

　　“我们就是要在极寒、恶劣的环境中，淬炼过硬战斗作风，锻造真正的‘猛虎’。”新型装备旁，刘威自豪地说。

　　坚定不移听党话跟党走

　　■黄长升

　　习主席在党的二十大报告中强调，“全面加强人民军队党的建设，确保枪杆子永远听党指挥”。对我军来说，把党的二十大精神学习好、宣传好、贯彻好，确保党的二十大精神在部队落地生根，以实际行动开创国防和军队现代化新局面，首要的就是毫不动摇坚持党对军队绝对领导。

　　党对军队绝对领导，是我们党在血与火的斗争中得出的颠扑不破的真理。我军是党缔造的，一诞生便与党紧紧地联系在一起，始终在党的绝对领导下行动和战斗。正是有了党对军队的绝对领导，正是因为枪杆子始终掌握在党的手里，才保证了我军在长期复杂斗争中没有迷失方向。

　　新时代强军兴军的征程上，人民子弟兵坚决听党指挥，闻令而动，用实际行动诠释人民军队永远忠于党的铮铮誓言。一批又一批有志青年扎根林海雪原、高原戈壁、边关海岛，用青春和热血浇筑起新时代的钢铁长城，用理想信念托起时代赋予的责任与担当。

　　当前，意识形态领域斗争激烈激荡激变，举旗与砍旗的交锋、固根与拔根的较量、铸魂与蛀魂的斗争，一刻也没有停歇。我们必须站在红色江山永不变色、红军传人永不变质的高度，坚定不移听党话、跟党走。

　　坚持党对军队绝对领导的根本原则和制度，集中到一点，就是要确保全军官兵一切行动听从党中央、中央军委和习主席指挥。要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平强军思想，深刻领悟“两个确立”的决定性意义，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，贯彻军委主席负责制，确保绝对忠诚、绝对纯洁、绝对可靠，坚决做到听习主席指挥、对习主席负责、让习主席放心。

　　坚决听党指挥，奋进强军征程。当前，我们要把思想和行动统一到党的二十大精神上来，牢记初心使命，做到任何时候任何情况下都以党的旗帜为旗帜、以党的方向为方向、以党的意志为意志，切实担当起党和人民赋予的新时代使命任务，确保如期实现建军一百年奋斗目标。(中国军网-解放军报)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）